Il rinnovo del contratto di locazione è un procedimento che richiede di seguire regole e termini specifici, a seconda della tipologia di accordo stipulato tra locatore e conduttore. Spesso, l'esigenza di rinnovare il contratto si presenta sia per gli affittuari di esercizi commerciali che per quelli di appartamenti ad uso abitativo. In questo articolo, cercheremo di fare chiarezza sul significato di rinnovo del contratto di locazione, esaminando le modalità e le scadenze da seguire per effettuare questa procedura.
Prima di affrontare il rinnovo del contratto di locazione, è importante comprendere la differenza tra rinnovo e proroga del contratto, due termini spesso utilizzati erroneamente come sinonimi.
Il rinnovo del contratto di affitto avviene quando locatore e conduttore stipulano un nuovo contratto di locazione, il quale potrebbe contenere obblighi diversi rispetto a quello firmato precedentemente. La proroga, invece, si riferisce all'estensione del contratto di affitto oltre il termine originale, con l'aggiunta di una nuova data di scadenza.
Per capire quante volte è possibile rinnovare un contratto di locazione e come procedere con il rinnovo, è necessario fare riferimento alle norme specifiche per la tipologia di accordo in questione, che può essere un contratto di affitto 4+4, 3+2, transitorio o di altro tipo.
Esistono diverse tipologie di contratti di affitto, ognuna delle quali segue norme diverse per quanto riguarda il rinnovo e la proroga. In ogni caso, il rinnovo del contratto di locazione richiede il pagamento dell'imposta di registro all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza del contratto.
Per effettuare il pagamento del rinnovo del contratto di locazione, sono previste due opzioni:
- Utilizzare il software RLI o RLI-web, i servizi telematici offerti dall'Agenzia delle Entrate.
- Utilizzare il modello F24 e inserire il codice tributo 1501 per il rinnovo o il codice 1504 per la proroga.
La proroga del contratto di locazione deve essere obbligatoriamente comunicata all'Agenzia delle Entrate in forma telematica tramite RLI, oppure recandosi personalmente presso gli sportelli dell'Agenzia delle Entrate. Nel caso del rinnovo del contratto di locazione con F24, si fa riferimento a un modello di pagamento delle imposte di registrazione dei contratti di affitto per chi utilizza il regime di tassazione ordinario, diverso da quello dell'imposta sostitutiva.
Nel caso in cui le parti del contratto abbiano optato per il pagamento dell'imposta sostitutiva, per rinnovare il contratto di locazione con cedolare secca è necessario inviare la comunicazione di rinnovo entro sei mesi dalla scadenza. In questo caso, non è richiesto il pagamento dell'imposta di registro per l'anno successivo. Se si desidera modificare l'opzione della cedolare, sarà necessario utilizzare i servizi telematici (RLI) o recarsi presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate dove il contratto è stato registrato, entro 30 giorni dalla scadenza dell'anno previsto dal contratto.
Per quanto riguarda il contratto di locazione 4+4, al termine del primo quadriennio il locatore può decidere di non rinnovarlo, ma solo in determinate circostanze:
- Se l'immobile deve essere destinato all'uso abitativo del locatore o di un suo familiare.
- Se l'immobile è soggetto a ristrutturazione o demolizione.
- Se il locatore intende cambiarne la destinazione d'uso.
Per procedere al rinnovo del contratto di locazione 4+4, è necessario inviare la proposta di rinnovo tramite raccomandata con ricevuta di ritorno almeno 6 mesi prima della scadenza. A questo punto, la controparte ha 60 giorni per esprimere la propria decisione sul rinnovo del contratto di locazione. Se la controparte non comunica la propria decisione, il rinnovo del contratto scaduto non avviene.
Per quanto riguarda il contratto di locazione 3+2, il rinnovo può avvenire mediante una comunicazione inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno al termine del primo quinquennio. La comunicazione deve essere inviata entro sei mesi dalla scadenza del contratto. Anche in questo caso, la controparte ha 60 giorni per dichiarare la propria decisione sul rinnovo. Le stesse condizioni si applicano al rinnovo del contratto di locazione 3+2 con cedolare secca, ed è necessario comunicare l'intenzione di mantenere tale regime anche per il contratto rinnovato.
In teoria, sia i contratti di locazione 4+4 che 3+2 possono essere rinnovati all'infinito, ma il rinnovo annuale avviene automaticamente solo fino al termine degli 8 anni o dei 5 anni, rispettivamente.
Per quanto riguarda il contratto di locazione transitorio, è possibile effettuare il rinnovo solo se le esigenze di una sistemazione transitoria persistono alla scadenza dei 18 mesi. Pertanto, per rinnovare questa tipologia di contratto, è necessario fornire la documentazione che attesti la natura transitoria delle esigenze delle parti. Nel caso dei contratti di affitto per uso transitorio, non esiste un rinnovo automatico tacito, ma è necessario comunicare l'intenzione di rinnovo all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza.
Per quanto riguarda il contratto di locazione commerciale, il rinnovo segue regole leggermente diverse rispetto ai contratti di affitto per uso abitativo. Di solito, il rinnovo del contratto di locazione commerciale avviene automaticamente dopo 6 anni, e dopo 9 anni nel caso di strutture alberghiere.
Il contratto di locazione scaduto si rinnova automaticamente e ha validità per i successivi 6 anni (o 9 anni, nel caso di strutture alberghiere). Tuttavia, il locatore può negare il rinnovo presentando la disdetta con almeno un anno di preavviso. Pertanto, il rinnovo del contratto di locazione commerciale dopo 12 anni può non essere più automatico se il locatore comunica la disdetta con un preavviso di almeno un anno. In conclusione, è importante sottolineare che i rinnovi dei contratti di affitto possono variare notevolmente tra loro e dipendono dalla tipologia di contratto scelta.
Se desideri approfondire l'argomento del rinnovo del contratto di locazione, potresti trovare interessanti anche le informazioni aggiuntive che abbiamo raccolto.
Quando scade un contratto di affitto, si rinnova automaticamente? I contratti di locazione a canone libero (4+4) e a canone concordato (3+2) si rinnovano automaticamente e con le stesse condizioni contrattuali alla scadenza dei primi 4 anni e dei primi 3 anni, rispettivamente. Al termine del periodo di durata naturale, ovvero 8 anni e 5 anni complessivi, è possibile richiedere un rinnovo delle condizioni contrattuali, inviando la richiesta entro 6 mesi dalla scadenza. La stessa procedura si applica anche ai contratti di locazione per studenti o transitori.
Cosa fare per rinnovare un contratto di locazione? Per rinnovare un contratto di locazione 4+4 o 3+2, le parti devono inviare una proposta di rinnovo almeno 6 mesi prima della scadenza del secondo quadriennio o quinquennio. Nel caso dei contratti di locazione transitori, il rinnovo può avvenire alla scadenza dei 18 mesi, solo se le esigenze di una sistemazione transitoria persistono. Infine, i contratti di locazione commerciale vengono rinnovati ogni 6 anni (o 9 anni per le strutture alberghiere), a meno che il locatore, con un preavviso di 12 mesi, comunichi la disdetta o il conduttore, con un preavviso di 6 mesi, comunichi il recesso.
Quanto costa il rinnovo di un contratto di locazione? Sia per la proroga che per il rinnovo del contratto di locazione scaduto o in scadenza, è necessario pagare le spese di registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. Nel regime di tassazione ordinaria, l'imposta di registro ammonta al 2% del corrispettivo totale, mentre l'imposta di bollo viene calcolata in base al numero di pagine e copie del contratto effettuate.
Come comunicare la proroga di un contratto di locazione? Per comunicare l'estensione della durata del contratto di locazione, ovvero la proroga, è possibile utilizzare i servizi telematici offerti dall'Agenzia delle Entrate (RLI software o RLI-web) o recarsi all'ufficio dove è stato registrato il contratto di locazione, compilando il modello RLI cartaceo.
Speriamo che queste informazioni sul rinnovo del contratto di locazione ti siano state utili.
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