Come Risolvere il problema donazione e fare una compravendita senza preoccupazioni!
La donazione è un atto con il quale, per spirito di liberalità, una persona arricchisce l’altra, disponendo a suo favore di un diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.
Si tratta a tutti gli effetti di un contratto che, una volta concluso, è irrevocabile a opera di una delle parti. Per questo motivo, deve essere stipulato alla presenza di un notaio e di due testimoni
Indice :
- Che cos’è la Donazione Immobiliare ?
- La donazione più essere revocatA ?
- Quali sono i rischi?
- Come tutelarsi dai rischi
- Termini entro cui agire contro una donazione
Donazione Immobiliare : Che cos’è
La donazione di un immobile è, come già accennato, un contratto che presenta due elementi essenziali: lo spirito di liberalità e l’arricchimento del donatario a scapito del donante. Significa cioè che una persona, un nonno, per esempio, decide di “impoverire” il proprio patrimonio per incrementare invece quello altrui, cioè del nipote. Questa procedura non è però un atto unilaterale: è necessario, infatti, che la donazione venga accettata da chi la riceve. In caso contrario, non potrà avere luogo.
Infine, bisogna sapere che esistono due forme di donazione: quella tipica e quella indiretta. Nel primo caso si seguono tutti i passaggi previsti dal Codice Civile. Nel secondo caso, invece, si tratta di una negoziazione in cui le parti hanno un obiettivo comune, ma lo perseguono con modalità diverse. Quest’ultima è anche la forma alla quale si ricorre più spesso in quanto risulta più vantaggiosa anche dal punto di vista economico.
La donazione può essere revocata
La donazione è un atto soggetto a revocazione, per alcune cause tassative di natura etico-sociale. In particolare, può essere revocata:
- per ingratitudine del donatario: cioè qualora il donatario abbia commesso atti particolarmente gravi nei confronti del donante o del suo patrimonio;
- per sopravvenienza di figli: cioè qualora il donante abbia figli o discendenti ovvero scopra di averne successivamente alla donazione.
La donazione fatta agli eredi legittimi del donante è considerata dalla legge un anticipo di eredità: ciò significa che, al momento della morte del donante, essa dovrà essere imputata alla quota riservata.
Quali sono i rischi
Proprio con riferimento ai rapporti tra la donazione e la futura successione del donante, occorre sapere che la donazione è un atto “a rischio”, che può pregiudicare la successiva circolazione dei beni donati o l’ottenimento di un finanziamento garantito dal bene donato.
La legge, infatti, tutela alcune categorie di familiari legittimari , riservando agli stessi una quota di eredità legittima anche contro una volontà del defunto espressa in una donazione. Questi soggetti sono i discendenti (figli e nipoti), gli ascendenti (genitori, nonni, e così via) e il coniuge: se le donazioni, pur sempre valide ed efficaci, al momento della morte del donante dovessero risultare, dopo calcoli molto complicati, lesive dei diritti di un legittimario, questo potrà agire in giudizio per renderle inefficaci (azione di riduzione).
La tutela del legittimario, inoltre, può coinvolgere anche terzi che abbiano acquistato diritti dal donatario (comprese le banche che per la concessione di un mutuo abbiano ricevuto in garanzia un immobile oggetto di donazione). Infatti, qualora il donatario non abbia beni sufficienti per soddisfare le eventuali pretese del legittimario, si potrà chiedere la restituzione del bene all’acquirente stesso (azione di restituzione), il quale avrà la facoltà di liberarsi con il versamento di una somma corrispondente.
È bene precisare che gli eredi legittimi non possono rinunciare al loro diritto di agire in giudizio, finché colui della cui eredità si tratta è ancora in vita, neanche prestando il loro assenso alla donazione; solo quando il donante sarà morto, potranno prestare acquiescenza alla donazione compiuta.
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Termini entro cui agire contro una donazione
La cosiddetta «azione di riduzione della legittima» (quella cioè che si intraprende contro gli eredi e i donatari “che hanno avuto di più” rispetto ai legittimari) può essere fatta entro massimo 10 anni dall’apertura della successione ossia dalla morte del de cuius. Quindi, ci sono 10 anni per contestare le eventuali donazioni fatte in vita dal defunto.
Tuttavia, i legittimari possono riprendersi i beni venduti dal donatario a terzi solo se non sono decorsi 20 anni dall’atto di donazione (con la cosiddetta «azione di restituzione»). Decorso tale termine, il terzo acquirente del bene proveniente dalla donazione potrà dormire sonni tranquilli.
Come tutelarsi dai rischi
Esistono diverse opzioni per tutelarsi in caso di donazione.
La prima è chiedere agli eredi legittimari di rinunciare all’azione di restituzione. Coloro che potrebbero impugnare la donazione e riprendersi l’immobile da chi lo ha legittimamente acquistato firmano un atto di rinuncia dinanzi a un notaio in cui si impegnano a non contestare la donazione in questione o meglio ad agire nei confronti del terzo acquirente (fermo eventualmente il diritto di agire contro il donatario-venditore).
Una seconda soluzione è quella di sciogliere la donazione e far sì che il bene donato passi dal donatario all’originario donante. Sarà quest’ultimo, quindi, a vendere il bene al terzo compratore, in modo che il suo atto – del tutto legittimo – non possa essere contestato dagli eredi legittimari (i quali possono impugnare solo le donazioni e non le compravendite).
La terza soluzione è stipulare una polizza assicurativa, che rientra tra le "polizze a perdite pecunarie" per coprire l’acquirente dal rischio di un’azione di restituzione. Infatti, alcune compagnie assicurano il compratore e il venditore proprio da questo pericolo.
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